Doradca Kredytowy - Łódź, Łask, Pabianice.

WYBÓR KREDYTU HIPOTECZNEGO

Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, powinniśmy zdać sobie sprawę, że skutki podjętej decyzji będziemy odczuwać przez klikanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego wybór najlepszej oferty kredytowej oraz dostosowanie kredytu do naszych potrzeb oraz możliwości finansowych jest bardzo istotnym elementem. W związku z powyższym - postaram się omówić najważniejsze kwestie związane z wyborem odpowiedniego kredytu hipotecznego.

WYSOKOŚĆ RATY KREDYTU HIPOTECZNEGO

Po pierwsze powinniśmy zastanowić się „na jaki kredyt nas stać?”, tzn. w jakiej wysokości będziemy w stanie spłacać raty. Weżmy jednak pod uwagę, że nasza sytuacja materialna nie zawsze będzie poprawiać się, a czasem niestety może ulec pogorszeniu. Dlatego pamiętajmy, że skrócić okres kredytowania w banku jest zawsze łatwiej, niż go wydłużyć. W związku z tym, na pewno będzie nam zawsze łatwiej spłacać niższą ratę kredytu w sytuacji - kiedy będziemy mieli chwilowe problemy finansowe. Jeżeli jednak będziemy w stanie zaoszczędzić więcej w danym miesicu, to zawsze wolne środki pieniężne możemy przeznaczyć na nadpłacanie raty kredytu, bądź zainwestowanie ich w lokaty bankowe lub fundusze inwestycyjne, albo pomnażać nasze oszędności w inny sposób.

WALUTA KREDYTU HIPOTECZNEGO

Następnym krokiem jaki powinniśmy podjąć, jest wybór waluty, w jakiej chcemy zaciągnąć kredyt. W obecnej chwili, biorąc pod uwagę kredyt w złotówkach pozbywamy się tzw. ryzyka kursowego, ponieważ spłacamy kredyt w walucie - w jakiej zarabiamy. Musimy jednak liczyć się z tym, że rata kredytu złotówkowego będzie wyższa, niż zaciągniętego w walucie obcej. Przy umiejętnym inwestowaniu różnicy pomiędzy ratą w złotówkach a walucie, kredyt walutowy w efekcie końcowym powinien być o wiele tańszy od złotówkowego. Osoby ubiegające się o kredyt z dotacją państwa „ Rodzina na swoim” nie mają problemu z wyborem waluty kredytu, ponieważ jest on dostępny tylko i wyłącznie w złotówkach, a przez pierwsze 8 lat będzie on tańszym rozwiązaniem niż kredyt w walucie obcej.

OPROCENTOWANIE KREDYTU HIPOTECZNEGO

Obecnie wszystkie umowy kredytowe - kiedyś wyjątkiem były mBank oraz multibank - są skonstruowane w ten sposób, że o wysokości oprocentowania kredytu decyduje stała marża banku (niezmienna przez cały okres kredytowania) oraz odpowiednie dla danych walut stopy procentowe, i tak dla złotówek jest to:
WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) - stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom.
dla franków szwajcarskich, dolarów, funtów:
LIBOR (London Interbank Offer Rate) - stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku miedzynarodowym w Londynie, która jest ustalana o godzinie 11:00 GMT.
dla euro:
EURIBOR (Euro Interbank Offer Rate) - stopa procentowa kredytów na rynku europejskim (średnia z ofert 60 banków), która jest ustalana o godzinie 11:00 czasu w Brukseli.
Czyli:

oprocentowanie kredytu = stała marża + zmienna stopa procentowa ( WIBOR/EURIBOR/LIBOR)

Zazwyczaj, gdy któraś z walut obcych jest słaba w stosunku do złotego, banki udzielają kredyty w tej walucie z niską marżą. Jest to spowodowane istnieniem małego ryzyka, że ta waluta znacznie umocni się wobec złotego, a w dalszej pespektywie czasu, istnieje większe prawdopodobieństwo, że średnia za cały okres kredytowania będzie poniżej wartości z dnia udzielenia kredytu.
Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku umocniania się danej waluty wobec złotówki, kiedy to marża banku wzrasta.

Istotną sprawą przy analizie kursu walut ma zachowanie się stóp procentowych (WIBOR, LIBOR, EURIBOR) w czasie umacniania się, bądź osłabiania się danej waluty, które rosną bądź maleją odwrotnie proporcjonalnie do spadku bądź wzrostu waluty. Dla zobrazowania oraz udowodnienia powyższego mechanizmu przedstawię analizę dla franka szwajcarskiego (CHF) za ostanie 10 lat:

 

Na podstawie powyższych wykresów, możemy zauważyć, że w momencie znacznego umocnienia się danej waluty, oprocentowanie kredytu maleje (w związku ze spadkiem stopy procentowej - w tym przypadku LIBORU) i odwrotnie.
Reasumując, umocnienie się danej waluty względem złotówki, a co za tym idzie wzrost raty kredytowej jest zniwelowany poprzez spadek oprocentowania kredytu, związanego ze spadkiem stopy procentowej kredytu (co jest z resztą bardzo często pomijane w mediach).

SPREAD

Kolejną ważną sprawą, mającą wpływ na koszt naszego kredytu ma spread, czyli różnica pomiędzy kursem (wypłaty), a sprzedaży (spłaty) zaciągniętego kredytu walutowego. Biorąc kredyt w obcej walucie bank przelicza nam go po niższym kursie, zaś raty spłacamy po wyższym.

Przykład:
Kwota kredytu: 200000 zł
Kurs kupna/sprzedaży CHF w danym banku: 2 PLN/2,3 PLN
Po przeliczeniu kredytu z PLN na CHF mamy do spłaty: 100000 CHF
Kredyt spłacany po kursie sprzedaży wynosi więc: 230000 PLN
Spread: 30000 PLN (15%)

Możemy więc zobaczyć, jak dużo niektóre banki dużo zarabiają na nas już w chwili udzielenia kredytu (w niektórych bankach różnica kursowa wynosi nawet 15%!!!). Jak widzimy na powyższym przykładzie – spraead - jest bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na koszt całego naszego zobowiązania. W związku z tym, zawsze powinniśmy zorientować się: jaki spread stosują banki, w których będziemy starać się o kredyt.

UMOWA KREDYTOWA ORAZ WYBÓR KREDYTU HIPOTECZNEGO

Kolejnym istotnym elementem, na który powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, jest umowa kredytowa. Najlepiej przed podpisaniem umowy z bankiem, poprosić o jej wzór, aby mieć możliwość dokładnego, bez zbędnego pośpiechu, zapoznania się z jej treścią. Musimy mieć świadomość, że będzie ona skonstruowana w sposób, aby jak najlepiej chronić interesy banku i na to niestety nie mamy wpywu. Najważniejsze jest jednak - abyśmy zwrócili uwagę, czy np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie kredytu, są gwarantowane zapisem w umowie, czy odnoszą nas do tabeli opłat i prowizji. Druga opcja jest mniej korzystna, ponieważ nie gwarantuje nam, że za rok lub dwa powyższa tabela nie ulegnie zmianie i w razie wcześniejszej spłaty lub przewalutowania kredytu, będziemy musieli zapłacić prowizję, według obowiązującej na dany dzień tabeli opłat i prowizji. Dlatego - jeżeli mamy zamiar spłacić wcześniej kredyt lub też planujemy zarabiać na zmianach kursu walut (o czym napiszę w kolejnym artykule) - powinniśmy być pewni, że nie będziemy ponosić z tego tytułu dodatkowych kosztów.

Banki dodatkowo praktykują podwyższanie kosztu kredytu, poprzez pobieranie opłat za prowadzenie rachunku bankowego, oferowanie ubezpieczenia kredytu na wypadek śmierci kredytobiorcy, lub ryzyka od utraty pracy. Część z nich jest nieunikniona, a nawet w niektórych przypadkach korzystna, jak np. ubezpieczenie na życie, które gwarantuje nam spłatę kredytu na wypadek śmierci, w przeciwniństwie do dość drogiego w stosunku do gwarantowanej ochrony, ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Pamiętajmy, że oferowane ubezpieczenia w poszczególnych bankach mogą różnić się między sobą kosztem, zakresem ochrony i liczbą wyłączeń, dlatego powinniśmy poprosić ogólne warunki ubezpieczenia oraz zapoznać się z nimi.

Mam nadzieję, że informacje dotyczące kredytu hipotecznego, zawarte na mojej stronie, w jakimś stopniu pomogą przy rozmowiach w banku oraz przy wyborze najkorzystniejszej oferty. Jest jeszcze kilka instrumentów finansowych, pomocnych przy obniżeniu końcowego kosztu naszego kredytu hipotecznego, o których będę starał się sukcesywnie pisać w kolejnych artykułach.